Real Estate Blog

May 2nd, 2007 by admin

Erbschaft und Nachlass im Ausland

Der Besitz einer Immobilie im Ausland kann im Erbfall zu rechtlichen Problemen führen. Es ist daher sinnvoll, sich bereits beim Erwerb über die Rechtsfolgen des Vermögens im jeweiligen Ausland zu informieren und beraten zu lassen.

Häufig gilt unabhängig von der Belegenheit der Immobilie das Erbrecht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser besaß, bzw. wo er seinen Hauptwohnsitz hatte. Dies gilt jedoch nicht für alle Länder und allgemeine Regeln dazu lassen sich nur schwer aufstellen.

Generell ist im Einzelfall das Erbstatut zu prüfen, d.h. welches Erbrecht zur Anwendung kommt. Davon sind dann alle mit dem Erbfall zusammenhängenden Fragen abhängig, z.B. der Kreis der gesetzlichen erben, die Erbquoten, Pflichtteilsrechte etc.

Möglich ist auch, dass die im Ausland belegene Immobilie einem anderen Erbrecht unterliegt als das im übrigen geltende Heimatrecht des Erblassers, so dass es zu einer sog. Nachlassspaltung kommen kann

Die unterschiedlichen Rechtsordnungen sind auch zu beachten bei der Abfassung von Testamenten und letztwilligen Verfügungen. In einigen Ländern (z.B. Frankreich, Italien) sind in Deutschland übliche Verfügungen wie das Berliner Testament oder der Erbvertrag nicht zulässig und daher unwirksam.

In der Praxis bedeutsam kann auch die unterschiedliche Abwicklung eines Nachlasses im Ausland sein mit Testamentseröffnung, Erbschein, Erbschaftssteuererklärung etc. Zu beachten ist die unterschiedliche Besteuerung in den einzelnen Ländern und die Möglichkeit von Doppelbesteuerungen.

Wer sich über diese vielfältigen Fragen im Sinne einer umfassenden internationalen Nachlassplanung Klarheit verschaffen will, wird auf fachmännischen Rat in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht nicht verzichten können.
Steuern bei der Auslandsimmobilie

Beim Erwerb einer Immobilie im Ausland fallen in aller Regel Grunderwerbsteuern (teilweise Registersteuern) an, die von Land zu Land unterschiedlich hoch sind. Beim Kauf von Neubauten fällt häufig statt der Erwerbsteuer Mehrwertsteuer an.

Die Höhe der Erwerbsteuer ist häufig davon abhängig, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz gekauft wird.

Aus dem Immobilienerwerb ergibt sich regelmäßig auch die Verpflichtung zur Zahlung einer Grundsteuer, die häufig von den Gemeinden erhoben wird (z.B. in Italien) und daher auch innerhalb eines Landes differieren kann.

Wird mit der Immobilie der Erstwohnsitz begründet, ist zu beachten, dass daran die allgemeine Steuerpflicht geknüpft ist. Das bedeutet, dass man mit seinem Welteinkommen in demjenigen Staat steuerpflichtig wird, in dem man seinen regelmäßigen Aufenthalt als Hauptwohnsitz (länger als 183 Tage pro Jahr) hat. Im Einzelfall sind die damit verbundenen langfristigen Steuerfolgen mit etwaigen kurzfristigen Vorteilen bei der Erwerbssteuer gegeneinander abzuwägen.

Einkünfte aus der Immobilie sind nach dem sog. Belegenheitsprinzip grundsätzlich in dem Land zu versteuern, wo sie anfallen. Sie können sich allerdings im Heimatland auch auswirken z.B. in Form des Progressionsvorbehalts.

Wer seine Immobilie im Ausland nur selbst nutzt und sie nicht weitervermietet kann dennoch den fiktiven Wohnwert im Rahmen der Einkommensteuer zu versteuern haben.

Bei der Veräußerung von Immobilien können Wertzuwachssteuern oder Spekulationssteuern anfallen. Die Einzelheiten hierzu sind von Land zu Land oftmals sehr unterschiedlich geregelt, insbesondere der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung.

Generell werden Immobilien im Land der Belegenheit versteuert, wovon jedoch Ausnahmen möglich sind. Entscheidend hierfür ist die Frage, ob zwischen den in Frage kommenden Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (und in welchem Umfang) bestehen.

Wer unliebsame Überraschungen, die in der Steuerpraxis häufig erst nach Jahren auftauchen, vermeiden will, sollte sich über die steuerlich relevanten Folgen eines Grundstücksgeschäfts ausführlich informieren und beraten lassen.